Gerade bei Studierenden deren Einkommen tendenziell gering ist, fällt die gestiegene Inflation ins Gewicht. Zudem sind die Einkommen der Studierenden zuletzt unter Einfluss der Corona-Pandemie gesunken, da viele Nebenjobs wegfielen. Das durchschnittliche Einkommen der studentischen Ein-Personen-Haushalte in Deutschland lag Mitte 2022 bei knapp 1.200 EUR pro Monat und hat sich nur geringfügig von der Pandemie erholt. Das Vor-Pandemie- Niveau wurde noch nicht wieder erreicht.
Dennoch sind in den größten Universitätsstädten die Mieten für studentisches Wohnen zum 2. Halbjahr 2022 um ca. 5,9 % gestiegen, nachdem ein leichter Rückgang während der Hochphase der Pandemie festzustellen war. Der Mietpreis für Wohnungen kleiner als 40 m² liegt in Frankfurt am Main bei ca. 19,00 EUR/m². Nur in München wird dies mit rd. 25,00 EUR/m² übertroffen. Die hypothetischen Mietkosten für eine studentische Musterwohnung der MLP (30 m² inkl. 20 % Nebenkosten) betragen in Frankfurt am Main rd. 691 EUR pro Monat.
Der Mietanstieg begründet sich neben steigender Energiekosten bei der Warmmiete auch in einem weiterhin knappen Angebot nach Wohnraum, bei hoher Nachfrage. Gemäß der letzten Sozialerhebung des Deutschen Studentenwerkes lebten im Jahr 2016 unter den Studierenden ca. 29 % in einem Studentenwohnheim. Die Unterbringungsquote in Wohnheimen aus öffentlicher Hand beträgt dabei nur knapp 9,5 %. In Frankfurt am Main beträgt die Quote sogar nur ca. 8,5 %. Die Neubauquote für öffentlich betriebene Studentenwohnheime kommt dem Bedarf nach günstigem, gefördertem Wohnraum nicht hinterher. Zur Schließung dieser Angebotslücke hat der Marktanteil privat betriebener Studentenwohnheime in den letzten Jahren erheblich zugenommen.
Insbesondere in Metropolregionen wie Frankfurt am Main, erwirtschaften Investoren privater Wohnheime ihre Rendite über hochwertiges Komfortwohnen, auch um hohe Grundstücks- und Baupreise zu kompensieren. Annehmlichkeiten, wie ein Concierge, Paketservice oder Fitnessraum sind keine Seltenheit und werden über eine All-In-Miete abgegolten. Die Zielgruppe der Studierenden kann die steigende Inflation nicht ohne Weiteres durch Ersparnisse oder Konsumverschiebungen kompensieren. Staatliche Unterstützung, wie die BAföG-Erhöhung oder Energiekostenzuschüsse gleichen diese Belastung nicht aus. Noch werden Mietpreissteigerungen im Apartmentbereich durch ein knappes Angebot bei hoher Nachfrage getragen. Eine baldige Entspannung dieser Situation ist mittelfristig aufgrund geringer Neubautätigkeiten auch im Bereich öffentlich geförderten Bereich nicht in Sicht. Der Anteil der öffentlich geförderten Wohnheimplätze sinkt im Verhältnis zur Zahl der Studierenden seit Jahren stetig. Dennoch ist bei den aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ein erhöhtes Ertragsrisiko bei der Assetklasse privat betriebener Studentenapartments erkennbar. Doch steigende Energiekosten stellen nicht nur Studenten vor Herausforderungen, sondern auch die Betreiber und letztlich Investoren von Studentenapartments. Grundsätzlich stellen Betriebskosten eine durchlaufende Kostenposition für den Vermieter dar. Bei Studentenapartments erlaubt der Gesetzgeber eine pauschale Abrechnung der Betriebskosten ohne die Aufstellung einer Betriebskostenabrechnung. Diese gesetzliche Vereinfachung hilft nicht nur den Vermietern, sondern auch den Studierenden, die grundsätzlich ihre Unterkunft nach dem verfügbaren Monatsbudget wählen. Bei üblicherweise fix vereinbarten All-In-Mieten trägt der Vermieter jedoch das Risiko steigender Energie- bzw. Betriebskosten. Eine nachträgliche Umlage tatsächlicher Kosten auf den Mieter erfolgt nicht. Eine Anpassung der All-In-Miete zur Deckung der gestiegenen Betriebskosten kann in der Regel nur durch einen Neuvertragsabschluss erreicht werden. Bis dahin trägt der Vermieter eine nicht unbeachtliche zusätzliche Kostenposition.
Quellen:
https://www.bmbf.de/bmbf/de/bildung/studium/sozialerhebung/die-sozialerhebung-des-deutschen-studentenwerks.html
https://mlp-se.de/redaktion/mlp-se-de/studentenwohnreport-microsite/2022/report/mlp-studentenwohnreport-2022.pdf
Immobilienzeitung (Hrsg.): All-In-Modell beim Studentenwohnen wird für MPC und Youniq Service problematisch, 09.02.2023
Autorin: Constanze Kraft