Bodenwertermittlung im Außenbereich (§ 35 BauGB)

Bodenrichtwert: 35 €/m² B W ASB eigene Ableitung gem. nachstehendem Vorschlag: 100 €/m²

Grundlage für die Bodenwertermittlung ist das Vergleichswertverfahren. Im Rahmen der Marktwertermittlung ist der Bodenwert nach § 40 ImmoWertV zu ermitteln. Die hier festgeschriebenen Grundsätze sind auch für die kreditwirtschaftliche Wertermittlung weitgehend anwendbar.

Bei der Ermittlung des Bodenwertes im Vergleichswertverfahren sind gemäß § 15 BelWertV die nachstehenden Faktoren angemessen zu berücksichtigen:

1. die örtliche Lage, die Größe und den Zuschnitt des Grundstücks,
2. die Art und das Maß der baurechtlich festgesetzten Nutzungsmöglichkeiten und die tatsächliche Nutzung,
3. die Art und Beschaffenheit der Zuwegungen,
4. die wichtigsten wirtschaftlichen und verkehrstechnischen Verbindungen,
5. die Anschlussmöglichkeiten an erforderliche Ver- und Entsorgungsleitungen,
6. die noch anfallenden Erschließungsbeiträge und
7. vorhandene Richtwerte und Vergleichspreise.

Bei der Bewertung landwirtschaftlicher Stallanlagen ist hierzu in der neuesten Studie zu Stallanlagen der nachstehende Leitfaden veröffentlicht worden

Die in blauer Schrift markierte Möglichkeit der Bodenwertableitung war in der Vergangenheit nur eine Ausnahmevariante, da die wenigsten Gutachterausschüsse Richtwerte oder Vergleichswertspannen für Außenbereichslagen veröffentlicht haben.

Dank der Grundsteuerreform haben wir seit kurzen in vielen Landkreisen flächendeckend Bodenwerte für den Außenbereich, die meist für Wohn- oder Erholungsgrundstücke in die Richtwertkarten aufgenommen wurden.

Nachfragen nach den Quellen dieser Ableitung bzw. den zugrunde liegenden Kauffälle bleiben häufig unbeantwortet. Vergleicht man die ausgewiesenen Werte mit den benachbarten Richtwerten im Innenbereich, ist der Faktor 0,5 nicht selten.

Kann dann nun dieser Außenbereichswert für ein vergleichbar großes Grundstück angesetzt werden und sind damit alle Lage-/Erschließungsvor- und –nachteile angemessen berücksichtigt?

Aus Erfahrung unseres Gutachters für Landwirtschaft ist das nicht so. Grundsätzlich kann die Basis des nächstgelegen Richtwertes im Innenbereich als „rechnerischer“ Basiswert genutzt werden. Ob von diesem Wert 50% abgezogen oder sogar 50% auf den Wert aufgeschlagen werden, hängt massiv von der Makrolage ab.

Aus Erfahrung unseres Gutachters für Landwirtschaft ist das nicht so. Grundsätzlich kann die Basis des nächstgelegen Richtwertes im Innenbereich als „rechnerischer“ Basiswert genutzt werden. Ob von diesem Wert 50% abgezogen oder sogar 50% auf den Wert aufgeschlagen werden, hängt massiv von der Makrolage ab.

1. Am Rand von Metropolen, mit Richtwerten von 300 €/m² bis 500 €/m² für leicht abseitige Einfamilienhaussiedlungen am Stadtrand wird für Objekte in besonders attraktiver Einzellage im Außenbereich und mit Bestandsschutz für eine noch zeitgemäße Gebäudekubatur häufig auch 700 €/m² bis 1.000 €/m² gezahlt.
2. Am Rand von Mittelzentren, mit Richtwerten von 70 €/m² bis 120 €/m² für Einfamilienhaussiedlungen am Stadtrand wird für Objekte in Außenbereichslagen und mit Bestandsschutz für eine noch zeitgemäße Gebäudekubatur selten über 50 €/m² gezahlt.
3. Am Rand von Dörfern und Kleinsiedlungen abseits der Metropolen und Oberzentren, mit Richtwerten von 10 €/m² bis 50 €/m² für dörfliche Mischgebiete sind Objekte in Außenbereichslagen im Umfeld von großflächiger Landwirtschaft häufig nicht verkäuflich.

Letzteres liegt sehr oft an den Kosten für die Erschließung bzw. die erforderliche technische Infrastruktur. Die Kosten für Herstellung einer zugelassenen Abwassersammelgrube und der erforderlichen Hausanschlüsse bzw. Grundstückszufahrt übersteigen ggf. den Grundstückswert.

Um die vorstehenden Marktrends bei einer Bodenwertableitung zu berücksichtigen, geht unser Gutachter für Landwirtschaft in seinen Bewertungen wie folgt vor:

Metropolen        Basis Richtwert nächste Einfamilienhaussiedlung

                                Fahrentfernung Stadtmitte 45 Minuten (+/- 10 Minuten = -/+ 10%)

                                Zufahrt befestigt und ausgebaut (+15%)

                                Zufahrt unbefestigter Landweg bis 500 m (-10%; > 500 m -15%)

                                Wald bzw. Waldrandlage mit max. 1 Nachbarn (+20%)

                                Wasserlagen (+10% für Teich oder Graben; +30% für schiffbare Gewässer)

                                Kleinsiedlung mit max. 3 Grundstücken (+5%)

                                Reine Feldlagen (-25%)

                                Neben Wasser und Elektro weitere Erschließung (+5% je Medium)

Daraus ergibt sich für ein Objekt mit 35 Minuten Fahrentfernung von der Stadtmitte, am Waldrand und an einer Wasserstraße gelegen, mit befestigter Zufahrt sowie Gas und Abwasseranschluss ein Aufschlag von 85% auf den Basisrichtwert.

Die andere Variante mit 55 Minuten Fahrzeit, 750 m unbefestigten Weg in reiner Feldlage führt dann zum Abschlag von 50%.

Mittelzentren   Basis 50% vom Richtwert nächste Einfamilienhaussiedlung

                                Fahrentfernung Stadtmitte 30 Minuten (+/- 10 Minuten = -/+ 10%)

                                Zufahrt befestigt und ausgebaut (+10%)

                                Zufahrt unbefestigter Landweg bis 500 m (-5%; > 500 m -10%)

                                Wald bzw. Waldrandlage mit max. 1 Nachbarn (+20%)

                                Wasserlagen (+20% für schiffbare Gewässer)

                                Kleinsiedlung mit max. 3 Grundstücken (+5%)

                                Reine Feldlagen (-25%)

                                Neben Wasser und Elektro weitere Erschließung (+5% je Medium)

Daraus ergibt sich für ein Objekt mit 20 Minuten Fahrentfernung von der Stadtmitte, am Waldrand und an einer Wasserstraße gelegen, mit befestigter Zufahrt sowie Gas und Abwasseranschluss ein Aufschlag von 70% auf die o.g. 50% von Basisrichtwert bzw. 20% auf den vollen Richtwert.

Die andere Variante mit 40 Minuten Fahrzeit, 750 m unbefestigten Weg in reiner Feldlage führt dann zum Abschlag von 45% auf die o.g. 50% von Basisrichtwert bzw. ~ 75% auf den vollen Richtwert.

In Außenbereichslagen im sehr ländlichen Bereich geht unser Gutachters für Landwirtschaft wie folgt vor: 

Ländliche Lage  Basis 50% vom Richtwert nächstes Mischgebiet Dorf

                                 Zufahrt befestigt und ausgebaut (+15%)

                                 Zufahrt unbefestigter Landweg bis 500 m (-10%; > 500 m -20%)

                                 Wald bzw. Waldrandlage mit max. 1 Nachbarn (+20%)

                                 Wasserlagen (+20% für schiffbare Gewässer)

                                 Reine Feldlagen (-50%)

Neben Wasser und Elektro weitere Erschließung (+5% je Medium)Somit ergibt sich  für die unattraktiven Lagen mit Abschläge von 70% auf den hälftigen Basiswert bei 50 €/m² Richtwert noch 7,50 €/m² Bodenwert für das Außenbereichsgrundstück. 

Wichtig und an dieser Stelle daher wiederholt, diese Ausführungen sind für ein vergleichbar großes Grundstück gedacht. Die Anpassung bei den Grundstücksgrößen ist hierbei noch ein eigenes Thema. Um die meist deutlich größeren Außenbereichsgrundstücke hierbei angemessen zu beurteilen, ist folgender Bewertungsansatz praktikabel:
fiktive Teilung in Gebäudefläche (entspricht hierbei die Größe der Vergleichsgrundstücke)
zzgl. Gartenland mit 20% vom Wert für maximal 100%  der Gebäudefläche
zzgl. Restfläche als höherwertigeres Agrarland mit ggf. doppelten Wert für Acker oder Grünland.