Das Baulandmobilisierungsgesetz vom 14. Juni 2021 beinhaltet diverse Neuerungen. Neben Erleichterungen für den Wohnungsbau, zur Erweiterung des Baugebots, zur Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte beinhaltet es auch einen Paragraphen, der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen reglementiert.
Künftig bedarf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten und in Wohngebäuden ab sechs Wohnungen der behördlichen Genehmigung. Die Genehmigungspflicht gilt zunächst maximal bis zum 31.12.2025. Durch Rechtsverordnung können die Landesregierungen solche Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten festlegen. Das neue Rechtsinstrument hat eine hohe wohnungspolitische Bedeutung und soll im Wesentlichen die Mieter vor Verdrängung schützen. Daneben sollen die Interessen von Eigentümern und hier insbesondere von Kleineigentümern, gleichermaßen berücksichtigt werden.
Der Berliner Senat hat per 05.08.2021 der Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB zugestimmt und über eine Rechtsverordnung das gesamte Land Berlin als ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt, womit nun stadtweit die Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in bestehenden Wohngebäuden ab sechs Wohnungen gilt. Als besonderes Ziel wurde der Schutz des Mietwohnungsangebots angeführt.
In Berlin gab es bislang für Eigentümer diese Genehmigungspflicht nur für Objekte und Umwandlungen in den 70 Milieuschutzgebieten der Stadt . Sofern sich der bisherige Eigentümer verpflichtete, neu gebildete Eigentumswohnungen für mindestens sieben Jahre nur an Mieter zu verkaufen, musste der Bezirk eine Umwandlung auch in Milieuschutzgebieten genehmigen. Erst frühestens ab dem 8. Jahr nach erfolgter Umwandung können dann die ETW auf dem freien Markt verkauft werden. Die Mietsteigerungsmöglichkeiten im Zuge von Modernisierungen, auch bei energetischen Maßnahmen sind in dem Zeitraum limitiert.
Nach Senatsangaben wurden in Berlin zwischen 2011 und 2020 insgesamt 124.421 der insgesamt 1.658.300 Mietwohnungen in Berlin in Eigentumswohnungen umgewandelt. Von den umgewandelten Wohnungen lagen circa 45% innerhalb der Milieuschutzgebiete. Oft führte die Umwandlung jedoch nicht automatisch zum Abverkauf. Die Quote der Mieterkäufe über Geltendmachung des Vorkaufsrechts der Mieter wird mit nur 0,3% angegeben. Eine propagierte Vermögensbildung durch Kauf der eigenbewohnten ETW fand somit nicht statt. Aus aktuellen Angebotspreisen ist ablesbar, dass die Verknappung des ETW-Angebots durch das Umwandlungsverbot zu Preissteigerungen in dem Teilmarkt führt.
Als Gründe für die erhöhte Umwandlungszahl wird auch der Zusammenhang mit dem mittlerweile gescheiterten Mietendeckel-Gesetz angeführt, der die Wohnungsvermietung für Investoren unrentabler machte.
Eine Besonderheit im Berliner Wohnungsmarkt bleibt die hohe Anzahl an Mietwohnungen mit noch 75% aller Wohnungen. Damit stellt sich Berlin weiterhin als Mieterstadt dar. Ein Problem bleibt die nach wie vor geringe Neubautätigkeit. In 2020 war erneut ein deutlicher Rückgang bei Neubauvorhaben auf 3.639 WE (-27 %) zu notieren.
Quellen: Senatskanzlei Berlin 09.08.2021, Gesetzestext § 250 BauGB, IMB des GAA Berlin 08.08.2021
Milieuschutzgebiet:
Rot: Erhaltung der städtebaulichen Eigenart (§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB)
Grün: Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB)
Quelle: Geoportal Berlin