Am 21.03.2024 hat der Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Berlin die Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2024 und die vorläufige Marktanalyse 2023 zum Berliner Immobilienmarkt vorgestellt.
Obwohl der Bedarf an neuen Wohnungen in Berlin aufgrund anhaltend steigender Einwohnerzahlen hoch ist, ist die Zahl der Baugenehmigungen rückläufig (2017: 21.472, 2023: ca. 13.874). Der jährliche Neubaubedarf von ca. 20.000 Wohnungen wurde in den letzten Jahren nie erreicht. 2022 betrug die Fertigstellungszahl ca. 15.404. Potenzialflächen für rd. 200.000 Wohnungen sind vorhanden. Es hapert aber aus Gründen wie u. a. der hohen Baukosten und gestiegenen Finanzierungskosten an der Realisierung.
Laut vorläufigen Umsatzahlen des Gutachterausschusses ist die Zahl der Kauffälle von 21.586 in 2022 auf 17.451 in 2023 gesunken (rd. -19 %). Der Geldumsatz ist von 17,133 Mrd. € in 2022 auf 12,364 Mrd. € in 2023 gesunken (rd. -29 %), was dem niedrigsten Geldumsatz seit 2011 entspricht.
Bei unbebauten Grundstücken ist der Geldumsatz sogar um 55 % zurückgegangen, wobei sich die einzelnen Teilmärkte unterschiedlich entwickelt haben. Das Bodenrichtwertniveau für die offene Bauweise innerhalb des Berliner S-Bahnringes gab um 5 % und außerhalb des S-Bahnringes zwischen 5 und 15 % nach. Das Bodenrichtwertniveau für die geschlossene Bauweise gab in Lagen für ETW um 15 bis 20 % und in Lagen für Mietwohnungen um 25 bis 30 % nach. In Kerngebietslagen ist das Bodenrichtwertniveau um 15 bis 30 % gesunken. Für Gewerbebauland bleiben die Bodenrichtwerte bei handelsorientierten, einfachen oder produktionsorientierten Nutzungen unverändert.
Laut vorläufigen Marktbericht 2023 ist der mittlere Kaufpreis für EFH/ZFH um rd. 13 % zurückgegangen und für ETW um rd. 6 %. Für MFH bzw. WGH ist der mittlere Kaufpreis um 14 bzw. 24 % gesunken (für BGH keine Ausweisung). Eine Auswertung der Liegenschaftszinsen für reine MFH ergab in 2023 einen Anstieg auf i.M. 2,9 % (2022 2,0 %; 2021: 1,8 %). Entsprechend sind die Vervielfältiger für reine MFH in 2023 auf i.M. das 25,9-fache gesunken (2021 und 2022: 32,1-fache). Eine Liegenschaftszinsauswertung für WGH ergab in 2023 einen Anstieg auf i.M. 3,0 % (2022 2,3 %; 2021: 1,9 %). Die Vervielfältiger sind hier in 2023 auf i.M. das 25,4-fache gesunken (2021: 30,8-fache; 2022: 32,6-fache).
In Folge von zuletzt gesunkenen Kaufpreisen warten Verkäufer weiter ab, während der Käuferseite die gestiegenen Finanzierungskosten zu schaffen machen bzw. hier die Hoffnung auf weitere Kaufpreisreduzierungen besteht.
Der Immobilienmarktbericht 2023 wird voraussichtlich im August 2024 veröffentlicht.
Quelle : Immobilienmarktberichte - Berlin.de
Autor: Dirk Eichfuss
Foto: Yvonne Silberberg