Im Rahmen des aktuellen HypZert-Regionalgruppentreffens Berlin/ Brandenburg am 31.05.2023 hat der Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Berlin die aktuellen Zahlen zum Berliner Immobilienmarkt vorgestellt.
Obwohl der Bedarf an neuen Wohnungen in Berlin aufgrund anhaltend steigender Einwohnerzahlen hoch ist, sind Investoren im Hinblick auf gestiegene Bau- und Finanzierungskosten zurückhaltend. Der jährliche Neubaubedarf wird auf 20.000 Wohnungen geschätzt. Diese Zielgröße wurde jedoch auch 2022 mit nur 17.310 insgesamt fertiggestellten Wohnungen verfehlt. Die Potenzialflächen in der Innenstadt werden knapper, so dass die Außenbezirke vermehrt an Bedeutung gewinnen.
Mit Beginn der 2.Hälfte 2022 zeigt sich ein „Immobilienmarkt in Wartestellung“ mit deutlich sinkenden Transaktionszahlen. Diese Marktsituation hat sich im Jahr 2023 noch intensiviert. Dies bedingen besonders die noch steigenden Zinsen, eine hohe Inflationsrate sowie die Unsicherheiten bei den Baukosten und den GEG-Anforderungen an die Immobilien.
In Folge von sinkenden Kaufpreisen halten sich aktuell Investoren und Verkäufer zurück, während auf Käuferseite eine weitere Preisreduktion erhofft wird.
Im Jahr 2022 sind in den meisten Teilmärkten (Grundstücke, EFH/ ZFH, ETW, Mietwohnhäuser, WGH, Büro-/ Geschäftshäuser) die Kauffallzahlen zum Teil deutlich zurückgegangen. Aber auch Geldmenge und Kaufpreise reagieren auf diese Entwicklung. Nach anfänglich gestiegenen Kaufpreisen für Grundstücke im Geschosswohnungsbau ist seit dem 2. Halbjahr 2022 eine Trendwende mit rückläufigen Kaufpreisen festzustellen. Folglich hat der GAA Berlin die Bodenrichtwerte vermehrt in vielen innerstädtischen BRW-Zonen der Wohngebiete mit geschlossener Bauweise reduziert. Eine ähnliche Entwicklung ist bei den durchschnittlichen Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zu beobachten. Nach zunächst gestiegenen Kaufpreisen im 1. Halbjahr 2022 sind die durchschnittlichen Kaufpreise seitdem spürbar gesunken. Lediglich im Teilmarkt ETW Neubau stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise bis zum 1. Quartal 2023.
Ebenso wurden berlinweit steigende Liegenschaftszinssätze für reine Mietwohnhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser beobachtet.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass der langjährige, dynamische Aufschwung vorläufig ein Ende gefunden hat.
Der Immobilienmarktbericht 2022 wird voraussichtlich im August 2023 veröffentlicht: Immobilienmarktberichte - Berlin.de
Autorin: Yvonne Silberberg
Foto: Yvonne Silberberg