Mit KENSTONE entscheiden Sie sich für einen erfahrenen, unabhängigen Partner, der Ihnen in allen Bereichen der Immobilienbewertung mit umfassender Kompetenz zur Seite steht. Im Folgenden stellen wir Ihnen unsere Tätigkeitsfelder vor.
Die Marktwert- bzw. Verkehrswertermittlung für Immobilien jeglicher Art und Größe, stellt die wesentliche Grundlage für die Immobilieninvestitions-beurteilung, Kaufpreisfindung, Kreditendbeurteilung sowie risikopolitische und bilanzielle Entscheidungen dar.
Wozu benötigt man den Marktwert einer Immobilie?
Methoden der Verkehrswert- bzw. Marktwertermittlung
Welche Wertermittlungsverfahren finden Anwendung?
Verkehrswert – Market Value – Valeur Vénale – Onderhandse verkoopwaarde – Valor de mercado: auch wenn die Methodiken für die Ermittlung des Markt-wertes länderspezifisch durchaus voneinander abweichen, so basiert das Marktwert-Konzept in ganz Europa und darüber hinaus auf weitgehend über-einstimmenden Rahmenbedingungen, die da wären:
Der Marktwert einer Immobilie bildet die Ausgangsbasis der (Kauf-)Preisfindung für alle Arten von Immobilientransaktionen und, in Verbindung mit dem Beleihungswert, die Grundlage für die Darlehenskonditionierung bei der Fremd-finanzierung des Immobilienerwerbs. Finanzierungsinstitute lassen daher im Rahmen der Finanzierungsanfrage in der Regel ein Marktwert- und Beleihungs-wertgutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen erstellen.
Deutschland verfügt, im Gegensatz zu den europäischen Nachbarländern, über ein dezidiertes Regelwerk zur Methodik der Wertermittlung. Obwohl das Baugesetzbuch (BauGB) die Begrifflichkeiten „Verkehrswert“ und „Marktwert“ seit 2004 in §194 gleichsetzt, findet der „Verkehrswert“-Begriff für Wert-ermittlungen eher im Regelungsbereich des Baugesetzbuches für baurechtliche Anlässe Anwendung, während der „Marktwert“-Begriff bei nahezu allen anderen Wertermittlungsanlässen, z.B. in der Finanzwirtschaft, präferiert wird.
Die normierten Wertermittlungsverfahren sind beschrieben in der Durchführungsverordnung zum BauGB, der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung –ImmoWertV 2021), zuletzt aktualisiert zum 1. Januar 2022. Verbindlich anzuwenden ist die ImmoWertV jedoch nur durch die Gutachterausschüsse (sowohl bei Verkehrswertermittlungen als auch bei der Ableitung „zur Wertermittlung erforderlicher Daten“) sowie auch bei der Wertermittlung im Zusammenhang mit Regelungen des Baugesetzbuches (z.B. bei Enteignungs- oder Umlegungsverfahren).
Die „Verkehrswertermittlung“ nach ImmowertV 2021 wurde im Vergleich zu vorangegangenen Richtlinien WertV/WertR sehr stark in den Wertansätzen (z.B. Gebäudenutzungsdauern, nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten) standardisiert. Marktschwankungen werden dabei über die Multiplikation des vorläufigen, weitgehend auf Tabellenwerten basierenden Bewertungs-ergebnisses mit empirisch ermittelten Marktfaktoren abgebildet. Die Verkehrs-wertermittlung nach ImmoWertV 2021 wird daher von Sachverständigen im Rahmen von Bewertungen außerhalb des Anwendungsbereichs des BauGB nur selten und ungern konsequent angewendet.
Die Finanzindustrie bevorzugt in den Gutachten für Finanzierungszwecke die „Marktwertermittlung“, die sich bezüglich der Bewertungsmethoden an die grundsätzlichen Methodiken des BauGB / ImmoWertV anlehnt, aber die tatsächlichen Objekteigenschaften in den einzelnen Wertansätzen (markt-)realitätsnah abbildet. Dies dient nicht zuletzt auch der Modellierung des realen Cash Flows einer Immobilie für die Einschätzung der Schuldendienst-fähigkeit (Tilgung und Zinsen) aus deren Mieterträgen.
In Deutschland werden Markwerte von Immobilien i.d.R. mittels dreier (normierter) Wertermittlungsverfahren – einzeln oder in Kombination angewandt - ermittelt. Nachdem der Objektwert durch die Eigenschaften der Immobilie und deren Marktumfeld bestimmt wird und nicht dadurch, welche Methode der Wertermittlung verwendet wird, sollten alle Verfahren, bei richtiger Anwendung zum gleichen Ergebnis führen. „Bewerten“ heißt in erster Linie „Vergleichen“ von Marktparametern. Daher wird dasjenige Bewertungs-verfahren herangezogen, für das immobilienspezifisch die aussagekräftigsten Vergleichszahlen für die benötigten Werteparameter zur Verfügung stehen.
Für die Wahl des Verfahrens ist daher die Immobilienart ausschlaggebend.
Diverse Gesetze und Verordnungen formulieren die Voraussetzungen für die Eignung von Sachverständigen für die Ermittlung von Marktwerten (und Sicherheitswerten, wie z.B. dem Beleihungswert) für das Immobilien-Finanzierungsgeschäft.
Auf europäischer Ebene regeln die Vorgaben der „Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung“ der European Banking Authority (EBA Guidelines) ausführlich die Qualitätsanforderungen sowie die Compliance-Vorgaben an Gutachter, die mit der Bewertung von Immobiliensicherheiten für das Finanzierungsgeschäft befasst sind. Gemäß TZ 231 sollten die „Institute […] sicherstellen, dass ein Sachverständiger, der die Bewertungs- oder Neubewertungsaufgaben wahrnimmt,
a. fachlich kompetent ist und alle nationalen oder internationalen Anforderungen und anerkannten Berufsstandards erfüllt, die für den Sachverständigen oder die Ausführung eines bestimmten Bewertungsauftrags gelten;
b. über entsprechende technische Fertigkeiten und Erfahrung verfügt, um eine solche Aufgabe auszuführen;
c. über das erforderliche Wissen in Bezug auf den Bewertungsgegenstand, den Immobilienmarkt und den Zweck der Bewertung verfügt;
d. von der Kreditvergabeentscheidung unabhängig ist.“
Für das deutsche Finanzierungsgeschäft wurden diese Anforderungen adaptiert in den „Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MARisk) sowie, speziell für das Finanzierungsgeschäft von Pfandbriefbanken im deutschen Pfandbriefgesetz (PfandBG), mit seiner Durchführungsverordnung, der „Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes“ (BelWertV). Demnach muss „Der Gutachter […] nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen; eine entsprechende Qualifikation wird bei Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden sind, vermutet.“
Die KENSTONE GmbH verfügt als Bewertungsgesellschaft über das Qualitätssiegel „Approved by HypZert“.Mehr als 60 Gutachter der KENSTONE GmbH an 8 Standorten in Deutschland sind HypZert-personalzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024. Viele von ihnen sind zudem Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) oder Member of the Appraisal Institute (MAI). Wir erfüllen damit alle genannten Voraussetzungen. Mit unserer großen Expertise in der Marktwert- und Beleihungswertermittlung stehen wir Ihnen in allen Bewertungsfragen gerne zur Verfügung.